L’articolo 64, commi 6-10, del decreto Sostegni bis, D.L. n. 73 del 25 maggio 2021, ha introdotto particolari agevolazioni, rafforzando il beneficio “prima casa”, per incentivare l’acquisto di abitazioni da parte di giovani di età inferiore ai 36 anni nell’anno in cui viene stipulato l’atto di trasferimento. L’agevolazione fiscale, inizialmente introdotta per gli atti stipulati entro il 30 giugno 2022, è stata estesa agli atti che saranno stipulati entro il 31 dicembre di quest’anno ad opera dell’articolo 1, comma 151, della legge di Bilancio 2022 e compete all’ulteriore condizione che il valore ISEE del nucleo familiare del giovane acquirente non ecceda i 40.000 euro.

La norma istitutiva dell’agevolazione, oltre ad azzerare le imposte di registro, ipotecaria e catastale laddove ricorrano le ulteriori condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986, introduce un notevole beneficio anche per gli acquisti dell’abitazione soggetti ad IVA. In particolare, il comma 7, prevede la conversione dell’IVA del 4% assolta sull’acquisto in un credito d’imposta da utilizzare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per successioni e donazioni successive alla data di acquisizione del credito, o da utilizzare in diminuzione dall’IRPEF risultante dalla prima dichiarazione presentata dopo la stipula dell’atto. In alternativa è anche prevista la possibilità di compensazione secondo le rituali modalità previste dall’articolo 17 del D. Lgs. n. 241/1997.

L’Agenzia delle entrate, sul perimetro delle agevolazioni in commento, si è espressa con la circolare n. 12/E del 14 ottobre dello scorso anno. Ma proprio con riferimento alle cessioni soggette ad IVA, è ritornata ieri sull’argomento con la pubblicazione della risposta ad istanza di interpello n. 261.

Il caso rappresentato e la soluzione interpretativa – La fattispecie esaminata ieri dalle Entrate è parecchio interessante in quanto attiene ad un’ipotesi piuttosto ricorrente nelle compravendite degli immobili.

L’immobile da acquistare, il cui rogito di trasferimento sarà stipulato entro fine anno, è stato promesso in vendita dall’impresa costruttrice al genitore di un giovane in possesso di tutti i requisiti per fruire della agevolazione “prima casa under 36”. Il genitore aveva promesso di acquistare l’immobile «per sé o per persona fisica o giuridica da nominare». A fronte degli impegni assunti, risultanti da preliminare di compravendita, il genitore promissario acquirente aveva corrisposto all’impresa venditrice la caparra e diversi acconti, tutti regolarmente fatturati. Proprio in virtù di tale circostanza, il giovane figlio, persona fisica che sarà nominata per la stipula dell’atto di compravendita, chiedeva all’Amministrazione finanziaria se il credito d’imposta spettante a fronte dell’IVA assolta sull’acquisto potesse essere determinata per l’intero valore corrispondente all’imposta o se dovesse essere scomputata la quota parte di IVA corrisposta dal genitore e fatturata a quest’ultimo dall’impresa.

L’Agenzia, al fine di fornire una corretta risposta al quesito, ha proceduto ad una preliminare disamina civilistica della questione, riconducibile alla fattispecie del contratto per persona da nominare disciplinato dagli articoli 1401-1405 del Codice Civile.

In particolare, in virtù dell’articolo 1401, il contraente può riservarsi di nominare successivamente la persona che deve acquisire obblighi e diritti derivanti dal contratto. Ai sensi del successivo articolo 1402, per assumere efficacia tale facoltà di nomina, è necessario che la dichiarazione di nomina venga comunicata all’altra parte (l’impresa) nel termine di tre giorni dalla stipula del rogito a condizione che sia accompagnata dall’accettazione della persona nominata.

In presenza del rispetto delle richiamate norme civilistiche, a parere dell’Agenzia, è possibile beneficiare del credito d’imposta commisurato all’IVA assolta sull’intero acquisto. Tuttavia, sarà necessario che dall’atto di compravendita dell’immobile, stipulato dal giovane in seguito alla sua nomina, «risultino specificamente enunciati gli acconti già pagati dal padre, con indicazione dei relativi importi e delle modalità di pagamento nonché gli estremi delle fatture intestate allo stesso genitore con applicazione dell’aliquota IVA agevolata al 4 per cento».

Opportuno essere a conoscenza, visto che la risposta non ne fa menzione, dell’articolo 1403 del codice civile secondo il quale «la dichiarazione di nomina e la procura o l’accettazione della persona nominata non hanno effetto se non rivestono la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto, anche se non prescritta dalla legge». Con sentenza n. 18490 del 2014, la Corte di Cassazione si è espressa sulla forma della dichiarazione di nomina e dell’accettazione complementari al contratto per persona da nominare nella compravendita immobiliare affermando che «nel contratto per persona da nominare (nella specie, preliminare di vendita di bene immobile), la dichiarazione di nomina e l’accettazione del terzo debbono rivestire la stessa forma del contratto, sicché è sufficiente che all’altro contraente pervenga una comunicazione scritta indicante la chiara volontà di designazione del terzo e l’accettazione di quest’ultimo, che può risultare anche dall’atto introduttivo del giudizio promosso dal terzo nei confronti dell’altro contraente, senza che rilevi l’eventuale non contemporaneità o la ricezione in tempi diversi della nomina del terzo e della relativa accettazione».